引言：垂直交通的“老龄化”危机

在城市更新的宏大叙事中，住宅老旧电梯更新改造是一项看似细小却关乎千家万户的“关键小事”。随着城市化进程的深入，一批建成于上世纪末本世纪初的住宅小区，其电梯已超15年安全使用年限，故障频发、隐患突出。

截至2025年底，国家层面已将住宅老旧电梯更新纳入超长期特别国债支持范围，2026年更是迎来政策优化与落地实施的关键之年。本文基于最新政策文件与各地实践经验，为您系统梳理住宅老旧电梯更新改造的工作机制、资金筹措、技术标准与安全保障。

第一章：政策东风——2026年“两新”政策的重大利好

1.1 国家层面的战略部署

2025年12月，国家发展改革委、财政部印发《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，明确将住宅老旧电梯更新纳入2026年“两新”政策的扩围支持范围。这是继2024、2025年试点之后，国家层面对电梯更新工作的正式“官宣”。

核心政策变化：

优化维度	2026年新政策
支持范围	在民生领域增加老旧小区加装电梯、养老机构设备更新
补贴标准	住宅老旧电梯更新由定额补贴调整为按电梯层（站）数分档差异化补贴
实施机制	优化项目申报机制和审核流程，降低申报门槛，加大对中小企业支持

1.2 超长期特别国债的精准发力

2026年，超长期特别国债成为支持住宅老旧电梯更新的核心资金来源。根据各地实践，国债资金的支持重点明确为：

• 使用年限：优先支持已办理使用登记15年以上（2011年1月1日前首次办理使用登记）的住宅老旧电梯

• 更新目标：实现15年以上老旧电梯“能换尽换”

• 区域实践：上饶市信州区成功争取国债资金1875万元，支持19个小区125台电梯更新；江苏省2026年第一批已获批9848台老旧电梯更新，补贴资金14.7385亿元

第二章：资金难题——从“等靠要”到“多元共融”

资金筹措是电梯更新的“第一道坎”。2026年，各地探索形成了多种成熟的资金筹措模式。

2.1 国债差异化补贴标准

以惠州市2026年工作方案为例，补贴标准按电梯层（站）数分档执行：

电梯层（站）数	定额补助标准
9层（站）及以下	10万元/台
10-18层（站）	15万元/台
19层（站）及以上	20万元/台

注：层（站）数系指起始层至终点层所覆盖的层数。例如，电梯覆盖楼层为1层至19层，即层（站）数为19。

2.2 “多元化融资”的连云港经验

连云港市创新推出的“业主自筹+住宅专项维修资金+厂家信贷”多元融资模式，入选了住房城乡建设部、市场监管总局发布的《住宅老旧电梯更新可复制政策机制清单》。

模式要点：

• 业主自筹：业主按比例自筹部分资金

• 维修资金：梳理小区住宅专项维修资金余额，使用维修资金补足缺口

• 厂家信贷：引入电梯厂商提供分期付款或信贷支持，减轻一次性出资压力

这一模式改变了以往依赖政府补贴的“等靠要”思路，充分调动市场资源，电梯更新效率提升约40%。

2.3 “财政+维修资金”的和平区实践

天津市和平区探索“财政资金+专项维修资金”共担模式，区财政自筹280余万元，协调商品房专项维修资金200余万元，注入“电梯焕新基金”。为确保资金安全高效，构筑了“四重防火墙”：

• 启用国债专用账户

• 引入严格财政评审

• 叠加独立第三方造价审核

• 实施全过程监理

第三章：工作机制——多方协同的“徐州经验”

3.1 党建引领的居民协商机制

电梯更新涉及业主共识形成，是最复杂的环节。徐州市充分发挥党建工作制度优势，入选全国可复制政策机制清单。

具体做法：

• 党员中心户：在社区党委指导下，通过召开党员大会、组织各党员中心户会同联户家庭，做好宣传发动

• 银发志愿者：离退休干部召集银发志愿者会议，推动实现小区人员全知晓

• 上门服务：支部党员上门服务，逐户送达征求意见表，完成业主大会意见征求及缴费工作

3.2 全链条项目申报流程

以惠州市2026年工作方案为例，项目申报流程规范清晰：

1. 全面摸排：乡镇（街道）开展住宅老旧电梯更新意愿摸排，建立“一梯一档”管理台账

2. 资料申报：填写《申请超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新项目情况表》

3. 审核上报：县级住建部门审核后报送市级，经市级联合审查后逐级上报

特别提示：2026年多地实行“打捆申报”，申报主体无需在投资项目在线审批监管平台单独办理立项备案手续。

3.3 未获批项目的处理机制

对于未获批的项目，各地建立了主动解释机制：

• 说明未获批原因（如资金额度限制、申报材料不完善等）

• 同步记录业主意愿，争取纳入国家下一批次更新项目储备

第四章：技术标准——从“更新”到“焕新”的质量保障

4.1 专项技术规范的出台

2026年1月1日，团体标准 《住宅老旧电梯更新技术规范》 （T/HZBX 117-2025）正式实施。该标准适用于广东省行政区域住宅老旧电梯更新，为电梯更新提供了技术依据。

4.2 三大关键技术支撑

中国建研院“365好房子体系”形成了三大核心技术成果，赋能老旧电梯更新改造：

技术名称	核心功能
“全面体检式”安全评估技术	实现安全隐患精准识别与风险量化管控，为电梯更新提供兼顾安全与经济性的科学方案
智慧监测技术	助力构建“感知-分析-预警-处置”全链条体系，实时捕捉设备运行数据，提前规避故障风险
浅底坑空间突破技术	创新采用终端减速系统、伸缩式合规护脚板等核心设计，破解老建筑空间受限的装梯难题

4.3 新梯质量硬性要求

根据市场监管总局专项要求：

• 更新后的电梯安全性能指标不得低于现行安全技术规范和相关专项要求

• 确保具有足够的安全裕度和耐用性

• 检验不合格的一律不得投用

• 严格执行《电梯监督检验和定期检验规则》（TSG T7001—2023）

第五章：安全保障——从“被动抢修”到“主动维护”

5.1 施工过程的安全管理

为最大限度减少对居民出行的影响，各地建立了施工保障机制：

• 错峰施工：同一单元多台电梯更新实行错峰施工

• 无缝衔接：待新电梯运抵安装现场后再拆除旧电梯，旧梯拆除后7日内启动新梯安装

• 全程监理：聘请独立第三方全程监理，确保电梯品质过硬

5.2 智慧监管平台的普及

天津和平区所有更新电梯均已接入 “梯事保”智慧监管平台：

• 智能哨兵：24小时实时采集振动、温湿度、运行轨迹等关键数据

• 主动预测：实现故障风险的主动预测、精准预警和超前干预

• AI安防：精准识别包括电动车入梯、长时间挡门等11类乘梯风险行为，触发预警后15分钟内形成“发现-响应-处置”闭环

5.3 “一梯一码”的居民监督

同步上线的“一梯一码”管理系统，让居民享有知情权与监督权：

• 居民扫码轿厢内专属二维码

• 电梯的“电子健康档案”（维保人员资质、历次记录、关键部件更换周期等）一目了然

第六章：长效管理——从“修好”到“管好”

6.1 可复制政策机制的全国推广

2026年1月，住房城乡建设部、市场监管总局印发《住宅老旧电梯更新可复制政策机制清单》，总结各地在四方面的经验做法：

机制维度	代表地区	核心经验
完善工作机制	北京市平谷区	“政府主导、部门联动”的工作体系，强化全过程监管
发挥居民主体作用	徐州市	党建引领，党员上门服务
多渠道筹措资金	连云港市	“业主自筹+维修资金+厂家信贷”多元融资
建立安全保障机制	北京市朝阳区	“修一保十”模式，施工单位承诺10年质保及全包维保

6.2 全生命周期托管探索

河南省平顶山市推行电梯全生命周期托管协议，确保更新后电梯持续安全运行。这一模式将维保责任长期化、制度化，值得推广。

6.3 2026年民生实事目标

江苏省已将“完成住宅老旧电梯更新15000台以上”纳入2026年民生实事。这不仅是数字指标，更是对人民群众“上上下下”安全感的郑重承诺。

结语：稳稳的幸福，从“梯”开始

从刘阿姨舒展的眉头，到连云港居民新电梯带来的便利，住宅老旧电梯更新改造，正从曾经的“老大难”转变为城市精细化治理的“亮丽名片”。

2026年，“两新”政策的东风已至，超长期特别国债的资金已备，多元化融资的路径已通，智慧监管的技术已熟。剩下的，是各方的共同努力——政府的有为引导、居民的积极参与、企业的匠心交付。

正如天津和平区台儿庄路5号楼所见证的：老楼里，老电梯曾经的“老迈喘息”已成历史，取而代之的，是新电梯如丝般顺滑地无声运行，稳稳承载着归家的脚步。这份“上上下下”的安全感与便捷感，由政策的用心、科技的赋能、全民的参与共同守护，最终编织成居民们“稳稳的幸福”。